【上交所修订资产支持证券大类基础资产指引 推动债券市场高质量发展】上海证券交易所于7月24日修订发布了《上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第2号--大类基础资产（2026年修订）》(以下简称《大类基础资产指引》)。这是在中国证监会指导下，上交所建立公开、透明、可预期的资产证券化产品制度机制，进一步提升债券市场服务实体经济能力的重要举措。本次《大类基础资产指引》修订以专章形式规范不动产基础资产的准入标准和信息披露要求，主要修订要点为:一是增设不动产基础资产章节，补齐指引中关于此类基础资产的空缺，明确了不动产基础资产定义及资产类型，规范了不动产项目控制、资产重组、国资转让等准入要求。二是增设机构间REITs特别规定章节，从制度层面明确将具备权益属性特征的不动产ABS命名为机构间REITs（原持有型不动产ABS），明确了其权益属性的产品定位和要求。
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新
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2026年2月成功设立'太保资产-新黄浦筑梦城保租房持有型不动产资产支持专项计划'，规模11.942亿元，是持有型不动产ABS（即本次指引明确的机构间REITs）的已落地案例，该产品直接受新规约束和规范，制度透明化利好后续运作。
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2026年3月董事会审议通过开展持有型不动产ABS（私募REITs）申报发行，以北京北四环智能家居体验中心为底层资产，属于本次《大类基础资产指引》明确规范的机构间REITs范畴，新规提供更清晰的发行标准。
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2026年3月公告开展'中信-金石-奥飞数据2026年第1期绿色数据中心持有型不动产资产支持专项计划'，以天津盘古云泰数据中心为底层资产，是机构间REITs的创新案例，直接受益于本次修订对不动产基础资产准入标准的明确。
明
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持有型不动产ABS'中信建投-明阳智能新能源持有型不动产资产支持专项计划'（规模不超8.13亿元）已于2025年12月获上交所无异议函，以陕西靖边宁条梁风电场为底层资产，属于本次指引规范的新能源类机构间REITs。
中
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2025年报披露完成'首单数据中心持有型不动产ABS、首单水电站持有型不动产ABS、全市场最大规模机构间REITs'，并明确'创新拓展机构间REITs产品服务'，是机构间REITs（原持有型不动产ABS）的核心承销商，新规扩大市场规模直接利好投行业务。
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2025可持续发展报告披露：作为财务顾问及销售机构助力首创环保集团发行全国首单水务资产持有型不动产ABS（'富国资产-首创水务持有型不动产资产支持专项计划'），是持有型不动产ABS创新的先行券商，新规完善制度框架利好持续展业。
光
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概念板块含REITs；利润构成中不动产资管占41.8%、不动产租赁占38.4%；在管基金上海光翎/安石锦瑞以静安大融城、江门大融城申报商业公募REITs。作为光大集团旗下REITs资产管理平台，制度完善直接提升其'募投管退'循环效率。
新
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商业不动产REITs（以吾悦广场为底层资产）已于2026年3月获证监会和上交所受理，公司利润主力为商业物业出租及管理（利润占比62.6%），本次修订完善REITs制度体系，有利于其融资渠道拓宽和商业资产价值重估。
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以广州保利中心、佛山保利水城为底层资产申报商业不动产REITs（央企地产龙头），新规增设不动产基础资产专章、明确准入标准，有利于保利发展盘活存量商业资产、优化资本结构，降低资产负债率。
华
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2026年2月公告参与商业不动产REITs申报（中信建投首农食品集团封闭式商业REITs），以龙德广场为底层资产，主营租赁及物业管理收入占比70.3%，本次指引修订提升REITs发行可预期性，利好公司资产盘活。
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2026年2月公告以华侨村商街、宋家庄福茂、璞瑅商街为底层资产申报商业不动产REITs，本次修订补齐不动产基础资产指引空缺，为国有房企通过机构间REITs盘活存量资产提供更透明的制度保障。
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2026年1月公告以成都茂业中心部分楼宇为底层资产申报商业公募REITs（华夏茂业封闭式商业REITs），本次指引修订对不动产ABS信息披露和准入标准的规范，直接惠及其REITs申报推进。
首
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概念板块含REITs，富国首创水务REIT为首批基础设施公募REITs之一且持续推进扩募（2026年1月公告进展），同时其水务持有型不动产ABS是全国首单该类型产品。本次REITs制度完善有利于公司持续利用资产证券化盘活水务资产。