报告：上半年近七成上海超甲级办公楼租金企稳或上涨

上海陆家嘴金融城核心开发商，2025年报披露持有在营甲级写字楼36幢、总建面242万㎡，上海成熟甲级写字楼平均出租率78%、平均租金6.92元/㎡/天，2025年度租赁现金流入26.06亿元，上海收入占比98.9%。仲量联行报告指近七成上海超甲级办公楼租金企稳或上涨，公司为上海超甲级办公物业最大持有方之一，租金修复直接增厚其租赁业务（2025中报租赁收入占比22.3%、利润28.7%）。

上海金桥开发区综合开发运营主体，2025中报房地产租赁收入占比87.6%、利润占比90.5%，租赁以办公楼/研发楼为主，上海收入占比99.9%。上海超甲级/甲级办公楼租金企稳回升直接提升其核心租赁业务现金流与持有物业估值（公司为REITs概念标的，具备资产证券化重估预期）。

上海城投旗下地产运营平台，2025年报披露出租房地产建面约57.98万㎡、已出租38.83万㎡，含虹口区城投控股大厦办公楼（50,681㎡、租金收入2,915万元）；2025年租金流入3.6亿元同比+7.9%（开源证券2026-03-31研报），上海收入占比98.8%，直接受益于上海办公楼租金企稳回升。

静安区市北高新园区开发运营主体，2025年报园区产业载体租赁收入占比45%、利润占比56.1%，2025中报租赁收入占比31.4%，上海收入占比97%。园区办公楼/产业载体租赁为第一大利润来源，上海办公物业租金企稳回升直接增厚其租金收入。

张江科学城核心开发运营主体，2025年报产业空间载体租赁收入占比28%、利润占比26.1%，2025中报房产租赁收入占比50%，上海收入99.6%。张江园区办公楼/研发楼租赁直接受益于上海办公市场企稳，公司同时具备REITs概念，办公租金修复有助其租赁板块与资产估值。

上海自贸区外高桥片区开发主体，2025年报物业经营收入占比33.3%、利润占比41.5%，2025中报房地产租赁收入占比21.7%、利润占比38.7%，持有外高桥保税区大量办公楼与商办物业。上海办公物业租金企稳回升直接利好其物业经营板块（物业经营为第一大利润来源）。

临港集团旗下园区开发平台，深耕漕河泾开发区、临港新片区等园区，2025年报房产租赁收入占比36.6%、利润占比65.1%，2025中报租赁收入占比53.6%。园区办公楼/研发楼租赁为主要利润来源，上海办公市场企稳修复带动其租金与出租率改善。

上海地产集团旗下城市更新平台，2025年经营数据公告披露自持古北国际财富中心二期办公楼52,966㎡、四季度末出租率77%、全年累计租金收入1.0亿元，另持新城大厦等办公楼。自持写字楼区位优越，上海甲级办公楼租金企稳直接改善其租赁业务（2025年报租赁收入占比6%、利润6%）。

上海实业旗下地产平台，2025年报披露不动产租赁面积40.70万㎡、租赁收入3.31亿元，其中上海市区金钟广场写字楼（35,634㎡、租金7,612万元）、高阳商务中心（4,011㎡、582万元）等在租。上海写字楼租金企稳回升直接利好其租赁板块（2025中报房产租赁收入占比14.9%、利润34.9%）。

上海黄浦区老牌商业集团，2025年报房产物业租赁及管理业务收入占比36.3%、利润占比48.2%，持有淮海路等核心地段商业与办公物业，上海收入占比85.8%。上海核心地段办公/商业物业租金企稳改善其租赁板块景气度，但物业以商业为主、对超甲级办公楼租金上行的弹性弱于纯办公物业开发商。