上海：支持企业自主更新 推进存量商业设施改造升级

上海锦和商业经营管理集团主营产业园区/创意园区的定位设计、改造和运营管理，2025年报明确公司通过更新、改造、运营提升物业商业价值、助力城市更新，承租城市老旧物业及低效存量商用物业改造为文创园区、办公楼宇或社区商业，上海地区收入占81.2%。与政策'支持企业自主更新、推进存量商业设施改造升级'直接对标，属最纯正标的。

上海陆家嘴金融贸易区开发公司是政策点名'小陆家嘴商务单元更新'区域的核心开发商，在陆家嘴金融贸易区核心持有大量高端经营性物业，2025年报显示上海地区收入98.9%、房地产租赁收入占比16.6%、物业管理12.5%。'推进商办楼宇功能拓展、分类引导低效商办楼宇更新提升'直接对应其持有型商办物业运营业务。

上海徐家汇商城股份主营百货零售，旗下上海六百、汇金百货、汇联商厦等门店位于徐家汇商圈、虹桥商圈黄金地段，2025年报显示收入100%来自上海。政策点名'徐家汇等重点商圈能级提升、加强国际级消费集聚区建设'，其核心门店所在商圈改造升级直接利好客流与物业价值。

上海百联集团旗下零售龙头，拥有第一百货商业中心、永安百货、第一八佰伴等位于南京东路及核心商圈的知名商场，2025年报披露'加速标杆商业不断升级焕新，持续推动商圈提升'。政策推动南京路、徐家汇等重点商圈能级提升及国际级消费集聚区建设，直接对应公司商圈零售资产与存量物业。

上海临港控股为漕河泾新兴技术开发区等园区总运营商，2025年报主营园区投资开发与自有房屋租赁，市内收入93.5%、房产租赁利润占比65.1%。政策点名'漕河泾等商务单元更新'，公司作为漕河泾开发运营主体，直接受益于低效商办楼宇更新提升、功能拓展与业态升级。

上海城投控股主业为地产开发运营与金融投资，业务覆盖城中村改造、城市历史风貌保护街区功能性开发、商业管理等，2025年报显示上海地区收入98.8%、房地产业务收入占99.8%。开源证券2026-03-31研报指出公司'背靠上海城投，深耕上海，城市更新土储充裕'。作为上海国资城市更新实施平台，直接承接存量商办与街区改造项目。

华东建筑集团为上海建筑设计龙头，业务涵盖历史建筑保护和利用设计、建设装饰设计、EPC工程总承包等，2025年报显示上海地区收入65.5%、工程设计占收入49.7%。存量商业设施改造升级与老旧街区功能转换需规划设计先行，公司是上海城市更新设计链核心执行方。

上海新世界股份旗下'新世界城'坐落于南京路步行街，集现代百货、旅游休闲、娱乐餐饮于一体（公司档案），2025年报显示上海地区收入98.1%。政策点名'南京路等重点商圈能级提升、加强文商旅体展融合'，其位于核心商圈的商业综合体直接受益于商圈焕新。

豫园股份旗下豫园商城地处上海老城厢核心商业区，集黄金珠宝、餐饮、食品、旅游、百货于一体，2025年报显示上海地区收入68.3%、商业经营管理与租赁收入5.5%。政策提出'加强文商旅体展融合''美丽街区+文旅'新模式，豫园是老城厢文商旅地标，直接受益于商业街区活力焕新。

上海建工是国内规模最大的建筑类上市公司之一，2025年报显示房屋建设业务占收入60.2%，长期承担上海宾馆商贸楼宇、公共设施等工程。存量商业设施改造升级、商办楼宇更新提升带来改造施工需求，公司作为上海建筑龙头是主要施工承接方（因果距离2跳）。

上海建科咨询集团以工程咨询、检验检测为主业，聚焦既有建筑与基础设施运维更新，2025年报显示上海收入67.6%，并明确'城市更新赛道不断扩容'。商办楼宇改造与存量商业设施升级涉及的检测、咨询、监理环节直接受益。

云赛智联为上海仪电旗下智慧城市服务商，实控人为上海市国资委，2025年报显示行业解决方案收入占49.1%、云计算大数据占45.4%。政策提出'加大智慧商圈和新型消费基础设施建设''完善商办楼宇监测平台、实现数据互联互通'，公司作为上海国资数字化总集成商具备承接潜力，但暂无具体商圈项目公告佐证，传导待验证。